В Беларуси принято решение создать орган самоуправления в среде риелторов и поменять некоторые принципы сделок с недвижимостью. О том, какие подвохи могут быть в сделках и какие изменения ждут эту сферу, российскому информагентству Sputnik Беларусь рассказала адвокатка Минской областной коллегии адвокатов Зарина Залевская.
Новый закон
Не так давно обе палаты беларусского парламента приняли закон о риелторской деятельности. Ожидается, что скоро он будет подписан и поэтапно вступит в силу. Одно из новшеств — это фактически переаттестация всех риелторов. Как пояснила Залевская, чтобы участники рынка адаптировались, предусмотрен переходный период.
«Риелторы, у которых уже имеется свидетельство, должны в течение года пройти аттестацию, порядок которой установит Министерство юстиции», — отметила адвокатка.
Намного важнее другая норма. Уйдет в прошлое такое понятие, как «агенты по недвижимости». Это сотрудники, которые изучают рынок, показывают клиентам объект недвижимости, но не могут оформлять сделку. Чтобы остаться в бизнесе, им тоже надо будет пройти обучение и сдать квалификационный экзамен.
Те из них, у кого нет высшего образования, но на момент принятия закона есть стаж работы агентом по недвижимости более трех лет, смогут в течение одного года и пяти месяцев получить «риелторские» свидетельства.
Это своеобразное исключение для тех, кто уже не первый день в профессии. В целом же для желающих стать риелтором теперь есть требование о высшем образовании. Причем по старому закону риелторы тоже должны были иметь диплом вуза, но только по двум направлениям — юриспруденция или экономика.
«Сейчас законом это аннулировано. Соответственно, риелторами могут быть люди с высшим образованием, не имеющие какой-то определенной специализации. Но они должны пройти обучение и получить лицензию. Это в обязательном порядке», — рассказала адвокатка.
Вводили в заблуждение
Как отметила Залевская, порой граждан вводили в заблуждение. Обыватели не всегда понимали разницу между агентом по недвижимости и аттестованным риелтором. А она, например, в том, что агент не обладает определенным объемом знаний и полномочий.
«Иногда случались казусы. Кто-то не понял природу сделки, кто-то не понял, какая сумма должна быть, а агенты не могли это объяснить, потому что не обладают должными знаниями», — пояснила адвокатка.
Бывали и случаи, когда риелторы просто отдавали свой аттестат агентству. Таким образом компания формально «приобретала» определенное количество риелторов, которые для вида были закреплены ответственными за сделку. В новом законе это учтено, и на такие ухищрения пойти не получится.
Многие, кто покупал или продавал жилье, знают, что раньше агентства разными путями вынуждали и покупателей, и продавцов заключать с ними договоры, то есть навязывали свои услуги.
Два договора — незаконно
Например, продавец обращается в риелторскую организацию для продажи квартиры, и с ним заключается риелторский договор. Приходит покупатель со стороны, и агентство настаивает, чтобы он тоже подписал договор.
«Это не является законным. Министерство юстиции неоднократно об этом говорило, разъясняло, но почему-то риелторы не услышали… Риелторская организация должна оказывать платные услуги только одному клиенту по одной сделке. То есть это либо продавец, либо покупатель. И брать дополнительные суммы за эти же действия с другой стороны договора нельзя», — подчеркнула адвокатка.
По ее словам, таких случаев довольно много. Иногда сделки даже не доходили до логического конца только потому, что агентство, например, не предоставило каких-то сведений покупателю или продавцу. И все это для того, чтобы склонить другую сторону подписать договор и получить с нее дополнительные деньги.
Обязательна ли страховка
Иногда агентства навязывали клиенту и страхование сделки, а это дополнительные траты: и для продавца, и для покупателя. Этот вопрос снят не так давно, уже до принятия закона. Указ № 108 от 18 марта 2025 года гласит, что это обязательное страхование, но страховку покупает не клиент. Риелторская организация должна застраховать сделку. При этом защищаются интересы как продавца, так и покупателя.
«Главное, чтобы у одной или у второй стороны был договор оказания риелторских услуг. Даже если не заключен договор страхования конкретным человеком, то есть стороной сделки, эта сделка все равно уже застрахована государством. Риелторская организация обязана оплачивать страховой взнос по этому указу», — объяснила Залевская.
Доллары или рубли
В целом Гражданский кодекс не запрещает прописывать в договорах эквивалент в какой-либо валюте, но есть нюансы.
«Если будет сделка именно в валюте, без указания в договоре, что сделка совершена в беларусских рублях, эта сделка признается недействительной. Раз она незаконна, недействительна, соответственно, все доходы, полученные от этой сделки, будут конфисковывать в пользу государства», — предупредила адвокатка.
Иногда в договоре прописывается сумма в беларусских рублях, но в реальности расчет идет в валюте. Если именно этот факт будет доказан, сделку тоже признают недействительной. Это большой риск. Можно лишиться крупной суммы и потерять возможность решить квартирный вопрос.
«Самый лучший вариант для подстраховки обеих сторон по сделке — это пойти в банк и перечислить денежные средства с одного счета на другой. Это будет безопасно, поскольку банк принимает на себя обязательства перевода денежных средств, и для этого заключается договор», — посоветовала Залевская.
Перед такой сделкой в банк предоставляют договор купли-продажи, чтобы было понятно, что все законно, и можно переводить деньги. Если же людям удобнее все-таки действовать по старинке через передачу наличных, нужно брать расписку о том, что действительно деньги были получены в такой-то сумме. Естественно, это должны быть рубли, а не доллары.
Более того, в договоре всегда указывается, когда будут переданы деньги: до сделки или после. Поэтому в расписке нужно указать, что средства получены по конкретной сделке такого-то числа.
Палата риелторов
Важное новшество еще и в том, что теперь появится орган самоуправления — Палата риелторов. Она похожа на аналогичную палату для нотариусов, и все риелторы должны будут в ней состоять. Новый орган будет подконтролен государству через Министерство юстиции. Проводить через него какие-то картельные сговоры вряд ли удастся.
«Палата будет подавать ведомственные отчеты в конце года и, по указанию Министерства юстиции, предоставлять необходимые документы, допустим, для проверки или контроля», — резюмировала Залевская.